공동명의 부동산임대업 종합소득세 신고 주의할 점

한동안 부동산을 부부 공동명의로 하는 것이 유행처럼 번진 적이 있습니다. 양도소득세도 종합소득세도 절세된다는 사실 때문에 그렇습니다. 그리고 여성의 사회적 지위가 예전과 달라지면서 가정 내 경제권에서도 위치가 달라졌고요. 절세 측면에서는 분명 맞는 얘기입니다. 다만 공동명의로 임대 목적 부동산을 구입했을 때 종합소득세를 신고하게 되는데 종합소득세는 매출(임대료)에서 비용을 공제하고 나머지에 대해 매기게 됩니다. 이때 보통은 해당 부동산에 대출이 있으면 이 대출이자를 경비로 인정해 주지만 공동명의의 부동산 임대업은 그렇지 않은 경우가 많습니다. 

 

부동산 임대업의 종합소득세 계산

종합소득세를 계산 하는 산식은 임대료에서 관련 필요경비를 빼고 여기에 개인별 소득공제와 세액공제를 해서 나머지에 세율을 곱합니다. 부동산 임대업도 여느 다른 사업소득과 다르지 않습니다. 다만 임대업이라는 특성상 공제할 수 있는 필요경비의 종류가 많지 않다는 것이 문제입니다. 아주 큰 건물이 아니라면 일반적으로 직원을 두지 않기 때문에 인건비가 발생하지 않고 그러다 보니 그 흔한 복리후생비도 없습니다. 재산세 등의 세금 정도 빼면 아마도 가장 큰 비용이라고 할 수 있는 건 대출이 있을 때 대출이자 정도일 겁니다. 그렇기에 부동산 임대업은 다른 사업에 비해 세금 율도 높은 편이고요. 

 

공동명의일 때 대출이자 경비 인정 문제

일반적으로 부동산 취득 시 들어가는 대출에 대한 이자는 부동산임대소득을 얻기 위해 직접적으로 사용된 부채에 대한 경비 성격이기 때문에 필요경비로 인정됩니다. 그리고 그렇게 하는 것이 합리적이라고 생각도 들고요. 그러나 세법은 공동명의로 취득한 부동산에 대한 대출을 다른 시각으로 봅니다. 단독명의일 때는 부동산 취득과 사업의 개시를 동시에 한 단계로 보지만 공동명의일 때는 사업을 개시하고 부동산을 취득하는 것으로 봅니다. 그리고 부동산을 담보로 대출이 일어나면 이 대출금을 부동산 구입의 목적으로 보지 않고 사업에 출자하기 위한 목적으로 보는 것입니다. 그렇기에 임대소득에 직접적으로 사용된 대출로 보지 않습니다. 또 그렇기에 관련 이자를 비용으로 인정하지도 않는 겁니다. 좀 이상하기는 하지만 법의 해석이 그렇습니다. 

 

인정받을 수 있는 방법은 전혀 없나

뭐 이런 측면에서만 보면 단독명의로 임대업 하는 게 더 좋을 수 있습니다. 하지만 인생이 또 그렇게 생각처럼만 되는 것은 아니죠. 모든 의사결정에 세금만을 기준으로 삼기에도 어렵습니다. 만약 공동명의로 하겠다 하면 먼저 공동사업약정서를 써야 합니다. 그리고 그 약정서에 보통 사업목적과 각각의 지분율과 출자금을 명시하는데 사업목적 부동산을 취득할 때 일정 부분은 출자금으로 하고 나머지 일정 부분은 대출을 받아 충당한다고 기재하고 대출이자는 임대사업에서 나오는 수입금액에서 지출한다고 쓰는 겁니다. 이러면 대출이 출자를 위한 것이 아니라 임대사업을 위한 대출이라는 것이 좀 더 명확해지는 것입니다.